__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Zadzwoń i dowiedz się więcej

+48 601 443 411

B1K

zaloguj się

moje konto

B1K Białystok ul. Wysockiego 94, bok@b1k.pl

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Dom do 70 m² „bez pozwolenia” – czy potrzebujesz projekt techniczny?

Hasło „dom bez pozwolenia do 70 m²” zelektryzowało polski rynek budowlany. Inwestorzy, skuszeni wizją uproszczonych procedur, często zadają mi jedno, kluczowe pytanie: „Panie Architekcie, skoro to procedura uproszczona, to czy mogę pominąć projekt techniczny i zaoszczędzić?”. Odpowiedź jest krótka: Nie.

Jako architekt wyjaśnię Ci, dlaczego projekt techniczny jest niezbędny nawet przy mniejszym metrażu i dlaczego „uproszczona procedura” wcale nie zwalnia nas z praw fizyki i budownictwa.

Atuty Projektu Technicznego

Wymóg prawny: Zgodnie z art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego, posiadanie projektu technicznego jest obowiązkowe przed rozpoczęciem robót budowlanych.
Weryfikacja konstrukcji: Zawiera obliczenia statyczno-wytrzymałościowe dostosowane do lokalnych warunków (strefy wiatrowe, śniegowe, geotechnika), co zapewnia zgodność z normami bezpieczeństwa.
Rozwiązania węzłów: Przedstawia szczegółowe rysunki detali budowlanych i połączeń elementów konstrukcyjnych, które nie są zawarte w projekcie architektonicznym.
Rozwiązania instalacyjne: Zawiera obliczenia, dobór urządzeń i rysunki przebiegu instalacji sanitarnych i elektrycznych

Co mówi prawo? (Wersja dla ludzi, nie prawników)

Od nowelizacji Prawa Budowlanego w 2020 roku, kompletny projekt budowlany został podzielony na trzy części. To ważne rozróżnienie, bo to właśnie tutaj rodzi się najwięcej nieporozumień.

Twój projekt składa się z:

Projektu Zagospodarowania Terenu (PZT) – gdzie stoi dom, gdzie są media, śmietnik itp.
Projektu Architektoniczno-Budowlanego (PAB) – jak dom wygląda, jaki ma układ funkcji.
Projektu Technicznego (PT) – to, co „trzyma” dom w całości: konstrukcja, stropy, instalacje sanitarne i elektryczne, charakterystyka energetyczna.

Gdzie leży pułapka?

Pułapka tkwi w momencie składania dokumentów. Aby dokonać tzw. zgłoszenia np. w Starostwie (czyli formalnie rozpocząć procedurę), musisz złożyć w urzędzie tylko dwa pierwsze tomy (PZT i PAB). Urzędnik na tym etapie nie wymaga od Ciebie projektu technicznego.

Wielu inwestorów mylnie interpretuje to jako: „Urzędnik nie chce, więc nie muszę tego mieć”. To błąd, który może Cię drogo kosztować.

Kiedy Projekt Techniczny staje się obowiązkowy?

Ustawa mówi jasno: musisz posiadać projekt techniczny przed rozpoczęciem robót budowlanych.

Musi on znajdować się na placu budowy lub w Twojej dokumentacji domowej. Dlaczego?

Dla Kierownika Budowy: Jeśli go zatrudniasz, ma on obowiązek potwierdzić w dzienniku budowy, że otrzymał od Ciebie ten projekt. Bez tego nie może legalnie prowadzić prac.
Dla Ciebie (Inwestora): W przypadku domów do 70 m², gdzie możesz zrezygnować z kierownika budowy i sam przejąć jego obowiązki, to Ty oświadczasz pod rygorem odpowiedzialności karnej, że budowa jest prowadzona zgodnie z projektem. Jak chcesz budować zgodnie z konstrukcją, której nie masz na papierze?

Dlaczego Projekt Techniczny to Twoja polisa ubezpieczeniowa?

Pomijając aspekty prawne, spójrzmy na to z punktu widzenia praktyki budowlanej. Dom o powierzchni 70 m² to nie altanka ogrodowa. To pełnoprawny budynek mieszkalny, na który działają te same siły natury, co na willę o powierzchni 300 m².

Oto 3 zalety posiadania projektu technicznego:

1. Bezpieczeństwo

Projekt techniczny zawiera obliczenia konstrukcyjne. To tam inżynier wylicza, ile stali musi znaleźć się w ławach fundamentowych, jak zbroić strop i jaka ma być więźba dachowa, aby wytrzymała napór śniegu czy wichurę. Budowanie „na oko” lub „jak majster uważa” to ryzyko pękania ścian, osiadania budynku, a w skrajnych przypadkach – katastrofy budowlanej.

2. Oszczędność pieniędzy

Dobry projekt techniczny to precyzyjna instrukcja dla wykonawcy.

Bez projektu wykonawcy często „przewymiarowują” konstrukcję dla świętego spokoju (np. lejąc znacznie więcej betonu i stali niż trzeba), za co płacisz Ty.
Lub w drugą stronę – robią błędy, których naprawa po wylaniu posadzek kosztuje dziesiątki tysięcy złotych. Koszt projektu technicznego jest ułamkiem kwoty, którą możesz stracić przez błędy wykonawcze.

3. Problemy przy odbiorze lub sprzedaży

Choć przy zgłoszeniu urzędnik nie widzi projektu technicznego, to przy zakończeniu budowy (oddawaniu budynku do użytkowania) Nadzór Budowlany ma prawo zażądać kompletu dokumentów. Brak projektu technicznego zablokuje odbiór domu. Co więcej, jeśli kiedyś zechcesz sprzedać dom, świadomy kupujący poprosi o pełną dokumentację. Jej brak drastycznie obniży wartość nieruchomości.